Перепланировка, перевод из жилого в нежилой фонд

Работы по благоустройству и ремонту жилья повсеместно развернулись с небывалой широтой. Мы сносим стены, объединяем санузлы, строим подиумы и подвесные потолки, меняем трубы, стеклим балконы и подчас не задумываемся о том, что все эти работы относятся Жилищным кодексом к переустройству и перепланировке жилых помещений. А это значит, что не обойтись нам без соответствующей разрешительной документации, согласованной со всеми уполномоченными государственными и местными органами.

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, т. е. работы, связанные с оснащением жилья.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, конструктивных особенностей.

В обоих случаях необходимо вносить изменения в технический паспорт жилого помещения. Законодательство не запрещает проведение переустройств и перепланировок, а требует обязательного соблюдения установленных положений и получения согласований от органа местного самоуправления.

Работы, выполняемые без оформления проектной и разрешительной документации: Ремонт (косметический) помещений, в том числе с заменой наружных столярных элементов без изменения рисунка и цвета. Устройство (разборка) встроенной мебели: шкафов, антресолей (не образующих самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учету). Замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству.

Не допускается переустройство помещений, при котором осуществляется: ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в т.ч. затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам; полный демонтаж несущих конструкций; увеличение площади кухни, сан.узла, ванной за счет жилого помещения; увеличение площади жилого помещения за счет кухни, сан. узла, ванной; перенос кухни на территорию жилого помещения; установка радиаторов и устройство полов с подогревом на лоджиях и балконах; ликвидация / уменьшение сечения каналов естественной вентиляции; выход из помещения, оборудованного унитазом, в жилое помещение; объединение жилого помещения и кухни при наличии газовой плиты.

В статье 26 Жилищного кодекса РФ установлен исчерпывающий перечень тех документов, которые необходимо представить для согласования: заявление, правоустанавливающие документы на помещение, проект переустройства или перепланировки, подготовленный организацией, имеющей лицензию на соответствующую деятельность, технический паспорт помещения, письменные согласия всех членов семьи нанимателя или собственника помещения на его переустройство.

Более перечисленного согласующие органы не имеют права требовать, срок ответа — 45 дней, ответ является законным основанием для проведения всех запланированных работ по переустройству и перепланировке.

Разумеется, законом предусматривается и отказ в согласовании, но только при определенных обстоятельствах: непредставление полного комплекта документов, либо обращение в орган, не уполномоченный для согласования, либо несоответствие проекта требованиям законодательства. Отказ в согласовании можно обжаловать в суде!

В случае самовольных действий такой гражданин должен понести установленную законом ответственность, причем закон в данном случае не разделяет — собственник, ли, наниматель ли, — он обязан привести свое жилье в первоначальное состояние в разумный срок, который будет установлен согласующим органом. Это требование установлено в пункте 3 статьи 29 Жилищного кодекса

Перевод жилого помещения в нежилое

Основания для перевода жилых помещений (домов) в нежилой фонд:

  • Признание жилых помещений (домов) непригодными для постоянного проживания.
  • Признание целесообразности изменения функционального назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах строений, в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, получения средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда.


Жилищный кодекс предусматривает возможность перевода жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое. Понятно, что законодательство содержит целый комплекс требований, которые необходимо выполнить в этих случаях.

Во-первых, важно соблюсти все условия, которые содержатся в градостроительных нормативных документах.

Во-вторых, перевести в нежилое можно лишь то помещение, на которое оформлено право собственности, к которому возможен отдельный доступ, которое не используется для проживания и его можно изолировать без ущерба других жилых помещений и которое свободно от каких-либо прав третьих лиц. К тому же если речь идет о многоквартирном доме, то такой перевод возможен либо с помещением, расположенным на первом этаже, либо выше, но тогда все помещения, расположенные ниже, также должны относиться к нежилым. Обратите внимание, что данное помещение должно быть свободно, т. е. в нем не должны быть прописаны граждане.

В-третьих, сама процедура перевода осуществляется органом местного самоуправления по заявлению собственника. Для этого необходимы следующие документы: правоустанавливающие документы на помещение, справка из учреждения юстиции, регистрирующего права на недвижимое имущество, об отсутствии обременении, план, техническое описание, технический паспорт, поэтажный план дома, проект переустройства и перепланировки, оформленный соответственно требованиям законодательства. Не стоит забывать о документах, подтверждающих отсутствие задолженности по квартплате, по налогу на имущество.

В-четвертых, отказ в переводе допускается законом только в следующих случаях:

  • непредставления полного комплекта документов;
  • представления документов в ненадлежащий орган;
  • несоблюдения условий перевода помещения, установленных Жилищным кодексом;
  • несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки требованиям законодательства.


Отказ в переводе помещения можно обжаловать в суде.

В-пятых, при использовании помещения после его перевода в новое качество, должны соблюдаться санитарно-гигиенические, противопожарные, экологические и иные установленные законодательством требования.

Таким образом, приобретение квартиры на первом этаже жилого дома можно рассматривать как потенциальную возможность иметь в собственности нежилое помещение, которое можно использовать под офис или сдавать в аренду.

Недвижимость
Вопрос юристу

Задайте свой вопрос юристу и наши специалисты совершенно бесплатно ответят Вам в самое ближайшее время

Акция