Коммерческая недвижимость

 

Операции с коммерческой недвижимостью традиционно являются наиболее привлекательным способом инвестирования. Любой объект коммерческой недвижимости можно сдать/взять в аренду, приобрести или продать, передать право пользования, заложить в качестве обеспечения в банк при получении кредита, внести в качестве уставного капитала, совершать иные операции в зависимости от поставленных целей. А конечной целью использования коммерческой недвижимости, как правило, является получение дохода.

 

  • оценка объекта на предмет продажи или сдачи в аренду
  • подготовка пакета документов к купле-продаже, аренде, субаренде объекта
  • подготовка договоров к сделкам по купле-продаже, аренде, субаренде
  • обеспечение безопасности расчетов, в т.ч. предоставление банковских ячеек
  • осуществление эффективной рекламной кампании
  • участие юриста в переговорах - бесплатные консультации

 

При работе с объектами мы используем следующие ресурсы: 

 

  • База данных, постоянно обновляемая, по предложениям о продаже и аренде, по спросу на покупку и на аренду — чтобы быстро подбирать варианты;
  • Эффективная реклама — размещение информации на досках объявлений, в специализированных изданиях, изготовление виртуальных панорамных туров (в т.ч. бюллетень  недвижимости);
  • Возможность конфиденциальной продажи — без широкой рекламы;
  • Предварительная профессиональная оценка — чтобы клиент не продешевил и не переплатил, чтобы цена продажи или покупки соответствовала рынку, а также для получения кредита под залог приобретаемой недвижимости;
  • Предварительная экспертиза документов и мероприятия по приведению документов на недвижимость в порядок. Продавцу это нужно — чтобы к моменту нахождения покупателя документы были готовы для быстрого оформления сделки. Покупателю это нужно — чтобы купить объект, юридически готовый к использованию согласно целям покупки;
  • Анализ  и согласование возможностей по подключению к коммуникациям с  соответствующими инстанциями (электричество, газ, вода,).

 

Согласно действующему законодательству РФ отчуждение государственного имущества в собственность граждан либо организаций возможно лишь в ходе достаточно сложной процедуры (по общему правилу — путем проведения публичных торгов).

Однако в целях поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (далее — СМП) в 2008 году был принят Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», предоставляющий СМП возможность выкупа арендуемого ими государственного или муниципального недвижимого имущества с существенными льготами.

Такое имущество может быть приобретено ими в преимущественном порядке, то есть без проведения торгов, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Федеральным законом № 159-ФЗ также допускается рассрочка уплаты выкупной цены такого имущества (согласно ст. 3 Закона Санкт-Петербурга от 03.12.2008 № 748-137 для нашего города она не может превышать трех лет) и зачет в счет выкупной цены помещения неотделимых улучшений, которые арендатор произвел в арендуемом помещении за свой счет с согласия арендодателя. А с 1 апреля 2011 г. суммы такого выкупа не облагаются и НДС (подп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ).

Согласно первоначальной редакции Федерального закона № 159-ФЗ предприниматели могли реализовать свое право на выкуп помещений до 01.07.2010, однако позднее действие закона было продлено до 01 июля 2013 года. При этом преимущественное право выкупа может быть предоставлено при соблюдении следующих условий.

Во-первых, необходимо подтвердить свой статус субъекта малого или среднего предпринимательства, то есть соответствие ограничениям, установленным для них ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

Во-вторых, арендуемое имущество должно находиться в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу рассматриваемого Федерального закона № 159-ФЗ (05.08.2008) в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись (п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134).

При этом, разумеется, если договор аренды заключается на срок более года, то он подлежит государственной регистрации на основании п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ. Договор, не прошедший государственную регистрацию, считается незаключенным и не порождает для своих сторон соответствующих прав и обязанностей, в том числе и не порождает права преимущественного выкупа в порядке Федерального закона № 159-ФЗ.

В-третьих, у СМП должна отсутствовать задолженность по арендной плате за такое имущество, а также по неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора его купли-продажи, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ, — на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

 

В-четвертых, площадь выкупаемых СМП помещений не должна превышать установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения (например, для Санкт-Петербурга это 500 кв. м, для Москвы — 100).

В-пятых, арендуемое имущество не должно быть включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Кроме того, в Санкт-Петербурге действует особое правило: льготной приватизации не подлежат помещения, имеющие вход с наиболее престижных городских магистралей (например, с Невского, Литейного и Лиговского проспектов, Кирочной, Садовой и Гороховой улиц, Сенной площади и т. д. — полный перечень можно найти в Приложении 2 к Постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 22.12.2008 № 1624).

Отдельно стоит упомянуть те категории СМП, на которые предусмотренные Федеральным законом № 159-ФЗ льготы не распространяется. К ним относятся субъекты малого и среднего предпринимательства:

— осуществляющие добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных);

— являющиеся кредитными организациями, страховыми организациями (за исключением потребительских кооперативов), инвестиционными фондами, негосударственными пенсионными фондами, профессиональными участниками рынка ценных бумаг, ломбардами;

— являющиеся участниками соглашений о разделе продукции;

— осуществляющие предпринимательскую деятельность в сфере игорного бизнеса;

— являющиеся нерезидентами РФ.

В самой процедуре «малой приватизации» также имеются различные тонкости и нюансы. Поэтому здесь, как и при совершении других сделок с недвижимым имуществом, рекомендуется предварительно проконсультироваться с юристом, а услугами квалифицированного оценщика воспользоваться придется в любом случае.

 

 
 
Недвижимость
Вопрос юристу

Задайте свой вопрос юристу и наши специалисты совершенно бесплатно ответят Вам в самое ближайшее время

Акция